Hausgeld: Was enthalten ist, Höhe und Umlagefähigkeit

Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt, um Betriebskosten, Verwaltung und Rücklagen des gemeinschaftlichen Eigentums zu finanzieren. Rechtliche Grundlage sind die Vorschüsse nach § 28 Absatz 1 WEG. Betroffen sind 9.277.939 Eigentumswohnungen in Deutschland und damit rund 21,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestands (Zensus 2024).

Die praktische Schwierigkeit liegt weniger in der Definition als in der Einordnung: Die Zahlung ist keine Abrechnung, sondern eine Vorauszahlung, und nur ein Teil davon lässt sich auf Mieter umlegen oder steuerlich geltend machen. Wer eine Eigentumswohnung kauft oder vermietet, kalkuliert deshalb falsch, wenn der Betrag pauschal als Nebenkosten behandelt wird. Der folgende Überblick trennt die drei Kostenblöcke, nennt die realistische Höhe pro Quadratmeter und zeigt, welche Positionen beim Eigentümer hängen bleiben.

Was ist Hausgeld? Definition und rechtliche Grundlage

Hausgeld ist ein Vorschuss auf die voraussichtlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, kein Entgelt für eine Leistung. Die Wohnungseigentümer beschließen nach § 28 Absatz 1 WEG über die Höhe dieser Vorschüsse, nachdem der Verwalter für das Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit den erwarteten Einnahmen und Ausgaben aufgestellt hat. Der Begriff Hausgeld selbst taucht im Gesetzestext nicht auf – er hat sich in der Praxis als Kurzform für diese Vorschüsse durchgesetzt.

Vorschuss statt Abrechnung: der Unterschied

Die gezahlten Vorschüsse werden nach Ablauf des Wirtschaftsjahres mit den tatsächlichen Kosten verrechnet. Der Verwalter stellt dazu nach § 28 Absatz 2 WEG eine Jahresabrechnung auf, die Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt. Beschlossen wird seit der WEG-Reform 2020 allerdings nicht mehr die Abrechnung selbst, sondern nur noch die Differenz: die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Juristen sprechen von der Abrechnungsspitze.

Abgrenzung zu den Nebenkosten

Nebenkosten sind der Teilbetrag, den ein Vermieter an seinen Mieter weiterreichen darf, Hausgeld dagegen der Gesamtbetrag, den der Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Die Differenz umfasst Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Instandhaltungsaufwand und macht typischerweise 20 bis 30 Prozent aus. Wer beide Begriffe gleichsetzt, unterschätzt die Belastung einer vermieteten Eigentumswohnung systematisch.

Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer richtet sich nach § 16 Absatz 2 WEG grundsätzlich nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. Seit der Reform 2020 können die Eigentümer für einzelne Kostenarten mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung beschließen, etwa nach Wohnfläche oder nach Personenzahl.

Was ist im Hausgeld enthalten?

Das Hausgeld setzt sich aus drei klar abgrenzbaren Blöcken zusammen: den umlagefähigen Betriebskosten, der Verwaltervergütung und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Heizung und Warmwasser bilden mit durchschnittlich 1,32 Euro je Quadratmeter und Monat den größten Einzelposten, wie der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024 ausweist.

Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung listet in § 2 abschließend 17 Kostenarten auf, die als Betriebskosten gelten. Dazu zählen Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Antennen- und Breitbandanlagen sowie Einrichtungen zur Wäschepflege. Die 17. Position umfasst sonstige Betriebskosten, die einzeln vereinbart sein müssen.

Nicht umlagefähige Bestandteile

Zwei Positionen bleiben immer beim Eigentümer: die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Rücklage ist nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung und damit für jede Gemeinschaft verpflichtend. Als Orientierung für die angemessene Höhe dient § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung mit 7,10 Euro je Quadratmeter und Jahr bei Gebäuden unter 22 Jahren, 9,00 Euro ab 22 Jahren und 11,50 Euro ab 32 Jahren. Ein vorhandener Aufzug erhöht den Ansatz um 1,00 Euro.

Die Verwaltervergütung liegt laut der Verwalterentgeltstudie 2026 von IVD und BVI zwischen 29,75 und 47,60 Euro brutto je Einheit und Monat. Der Spielraum erklärt sich über die Anlagengröße: In Gemeinschaften mit mehr als 99 Einheiten liegen die Sätze rund 38 Prozent unter denen von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Ein marktübliches Hausgeld liegt bei 3,70 bis 4,30 Euro je Quadratmeter und Monat. Die Spanne ergibt sich aus der Addition der drei Kostenblöcke: 2,67 Euro umlagefähige Betriebskosten im bundesweiten Durchschnitt des Abrechnungsjahres 2024, 0,59 bis 0,96 Euro Erhaltungsrücklage nach den Sätzen der Zweiten Berechnungsverordnung sowie 0,43 bis 0,68 Euro Verwaltungskosten bezogen auf eine 70 Quadratmeter große Einheit.

Hausgeld-Tabelle nach Wohnungsgröße

Was die Kosten nach oben treibt

Vier Faktoren treiben das Hausgeld über den Durchschnitt: ein Aufzug, eine kleine Gemeinschaft, ein hoher Sanierungsstau und gemeinschaftliche Sonderflächen. Ein Aufzug schlägt mit 0,20 Euro je Quadratmeter im laufenden Betrieb zu Buche und erhöht zusätzlich den empfohlenen Rücklagenansatz um 1,00 Euro je Quadratmeter und Jahr. Schwimmbad, Tiefgarage oder Concierge-Service können den Betrag auf über 6,00 Euro je Quadratmeter heben.

• Gebäudealter ab 32 Jahren: Rücklagenansatz steigt auf 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr
• Anlagen bis zehn Einheiten: Verwaltervergütung je Einheit rund 38 Prozent höher als in Großanlagen
• Zentralheizung mit hohem Verbrauch: bis 2,18 Euro je Quadratmeter statt 1,32 Euro im Mittel
• Fehlende Rücklage in der Vergangenheit: Sonderumlagen zusätzlich zur laufenden Zahlung

Hausgeld auf Mieter umlegen: Grenzen der Umlagefähigkeit

Umlagefähig ist ausschließlich der Teil des Hausgelds, der den Betriebskosten nach § 2 BetrKV entspricht – in der Praxis rund 70 bis 80 Prozent. Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und tatsächlicher Instandhaltungsaufwand bleiben beim Eigentümer, auch wenn die Finanzierung über die Gemeinschaft läuft. Voraussetzung für jede Umlage ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag, die die Betriebskosten dem Mieter zuweist.

Für vermietete Eigentumswohnungen relevant ist außerdem die Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Mängel am Gemeinschaftseigentum wie ein undichtes Dach berechtigen den Mieter zur Mietminderung gegenüber dem Vermieter, obwohl die Beseitigung Sache der Gemeinschaft ist. Das Kostenrisiko trägt zunächst der einzelne Eigentümer.

Hausgeld steuerlich absetzbar: Selbstnutzer und Vermieter

Selbstnutzer und Vermieter setzen das Hausgeld nach völlig unterschiedlichen Regeln ab. Vermieter behandeln nahezu den gesamten Betrag als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, Selbstnutzer dagegen nur die enthaltenen Lohnanteile über die Steuerermäßigung des § 35a EStG.

Selbstnutzer: Steuerermäßigung nach § 35a EStG

Nach § 35a EStG ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, höchstens 4.000 Euro im Jahr, und um 20 Prozent der Handwerkerleistungen, höchstens 1.200 Euro. Abziehbar sind ausschließlich Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht das Material. Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft muss diese Anteile gesondert ausweisen – ohne entsprechende Bescheinigung erkennt das Finanzamt den Abzug nicht an. Dieselbe Logik greift bei anderen haushaltsnahen Maßnahmen wie einem Treppenlift.

Vermieter: Abzug als Werbungskosten

Vermieter machen das gezahlte Hausgeld grundsätzlich in voller Höhe als Werbungskosten geltend. Eine Ausnahme bildet die Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Der Betrag wirkt sich steuerlich erst in dem Jahr aus, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Unabhängig davon läuft die Abschreibung auf den Gebäudeanteil als eigener Posten weiter.

Wer das Hausgeld verwaltet und abrechnet

Eingezogen, verwaltet und jährlich abgerechnet wird das Hausgeld von der Hausverwaltung, die nach § 28 WEG zur Aufstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht verpflichtet ist. Gemeinschaften mit neun oder mehr Sondereigentumsrechten müssen nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG einen zertifizierten Verwalter bestellen, sofern ein Drittel der Eigentümer dies verlangt. Die Vergütung dafür ist Teil der monatlichen Vorschüsse und nicht auf Mieter umlegbar.

Der Weg vom Wirtschaftsplan zur Jahresabrechnung

Der jährliche Ablauf folgt vier Schritten. Der Verwalter erstellt den Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die Eigentümerversammlung beschließt daraufhin die Vorschüsse, die Eigentümer zahlen diese monatlich, und nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung mit dem Beschluss über Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse.

Hausgeld monatlich oder jährlich zahlen

Die monatliche Zahlung im Voraus ist der Regelfall, gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht. Nach § 28 Absatz 3 WEG können die Wohnungseigentümer selbst beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Quartalsweise oder jährliche Zahlung ist damit zulässig, in der Praxis aber selten, weil die Gemeinschaft laufende Kosten wie Heizung und Versicherung monatlich bedienen muss.

Hausgeld beim Wohnungskauf richtig bewerten

Ein niedriges Hausgeld ist beim Kauf kein Qualitätsmerkmal, sondern oft ein Warnsignal. Gemeinschaften, die über Jahre zu wenig Rücklage gebildet haben, finanzieren notwendige Sanierungen später über Sonderumlagen, die auf einen Schlag fünfstellig ausfallen können. Aussagekräftig sind daher der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 WEG, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zum Gebäudealter.