Abschreibung Immobilie: AfA-Sätze & Berechnung 2026

Wer eine Immobilie vermietet, darf jedes Jahr einen festen Prozentsatz der Gebäudekosten steuerlich geltend machen – ohne dass dafür Geld vom Konto abfließt. Die Abschreibung einer Immobilie, steuerrechtlich Absetzung für Abnutzung (AfA), ist damit der wirksamste Hebel zur Senkung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Geregelt ist sie in § 7 des Einkommensteuergesetzes.

Seit 2023 hat sich das Regelwerk in drei Punkten verändert: Der lineare AfA-Satz für Neubauten stieg von 2 auf 3 Prozent, die degressive AfA für Wohngebäude kehrte mit 5 Prozent zurück, und seit dem 1. Dezember 2025 sind die Nachweishürden für eine kürzere Nutzungsdauer deutlich niedriger. Für die rund 16,1 Millionen Wohnungen im Bestand privater Kleinvermieter geht es dabei um relevante Summen: Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro liegen zwischen 2 und 4 Prozent AfA jährlich 8.000 Euro Differenz. Dieser Beitrag ordnet die AfA-Sätze 2026, die Berechnung der Bemessungsgrundlage und die verfügbaren Sonderabschreibungen ein.

Was die Abschreibung einer Immobilie steuerlich bedeutet

Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen typisierte Nutzungsdauer und mindert in jedem Jahr die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Der Gesetzgeber unterstellt dabei, dass ein Gebäude wirtschaftlich und technisch verschleißt. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einem AfA-Satz von 2 Prozent sinkt das zu versteuernde Einkommen jährlich um 6.000 Euro – bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rund 2.520 Euro weniger Steuer pro Jahr.

Der entscheidende Unterschied zu anderen Werbungskosten liegt im Zahlungsfluss: Die AfA mindert die Steuerlast, ohne dass im laufenden Jahr eine Ausgabe entsteht. Der Aufwand ist beim Kauf bereits angefallen und wird lediglich zeitlich gestreckt. Wer die Immobilie als Baustein der Altersvorsorge einsetzt, verbessert dadurch die Nachsteuerrendite spürbar.

Abschreibung einer Immobilie bei Eigennutzung

Selbst bewohnte Immobilien lassen sich nicht nach § 7 EStG abschreiben. Die AfA setzt voraus, dass das Gebäude der Einkünfteerzielung dient – also vermietet oder betrieblich genutzt wird. Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, erzielen keine steuerpflichtigen Einnahmen und können folglich auch keine Werbungskosten abziehen.

Zwei Ausnahmen bestehen: Für selbstgenutzte Baudenkmäler und Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten erlaubt § 10f EStG einen Sonderausgabenabzug von 9 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre. Daneben lassen sich Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG anteilig von der Steuerschuld abziehen – ähnlich wie bei einem Treppenlift als außergewöhnliche Belastung.

Warum das Grundstück nicht abgeschrieben wird

Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb von der Abschreibung einer Immobilie ausgeschlossen. Nur das aufstehende Gebäude verliert durch Alterung und Nutzung an Wert. Diese Trennung macht die Kaufpreisaufteilung zum wirtschaftlich wichtigsten Rechenschritt: Jeder Prozentpunkt, der dem Gebäude statt dem Grundstück zugeordnet wird, erhöht die jährliche Abschreibung dauerhaft.

AfA-Sätze 2026: die AfA-Tabelle für Gebäude im Überblick

Der für die Abschreibung einer Immobilie maßgebliche AfA-Satz richtet sich nach dem Fertigstellungszeitpunkt und der Nutzungsart des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum. Wer 2026 ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1998 erwirbt, schreibt es mit 2 Prozent über 50 Jahre ab – unabhängig davon, dass das Gebäude bereits 28 Jahre alt ist. Der AfA-Zeitraum beginnt für jeden Erwerber neu.

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten in gleich hohen Jahresbeträgen über die typisierte Nutzungsdauer. Ein Gebäude mit Anschaffungskosten von 350.000 Euro und einem Satz von 2 Prozent bringt in jedem Jahr exakt 7.000 Euro Werbungskosten. Diese Konstanz macht die lineare Abschreibung einer Immobilie für die langfristige Renditerechnung gut kalkulierbar.

Im Jahr der Anschaffung wird die AfA nur zeitanteilig gewährt. Maßgeblich ist der Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten: Bei einem Übergang im September stehen 4 von 12 Monatsanteilen zur Verfügung, im Beispiel also 2.333 Euro statt 7.000 Euro.

Degressive AfA für neue Wohngebäude

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt 5 Prozent jährlich auf den jeweiligen Restbuchwert. Begünstigt sind ausschließlich neue Wohngebäude, bei denen die Herstellung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt oder in diesem Zeitraum der Kaufvertrag geschlossen wird. Das Wachstumschancengesetz vom März 2024 hat diese Methode nach fast zwei Jahrzehnten wieder eingeführt.

Der Effekt ist eine deutliche Vorverlagerung: Bei 500.000 Euro Gebäudekosten liefert die degressive AfA im ersten Jahr 25.000 Euro statt 15.000 Euro bei linearen 3 Prozent. Im zehnten Jahr sinkt der Betrag jedoch auf rund 16.000 Euro. Ein einmaliger Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit zulässig, der Rückweg dagegen nicht.

Abschreibung einer Immobilie berechnen: Bemessungsgrundlage und Formel

Die Formel für die lineare AfA lautet: Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem AfA-Satz ergibt den jährlichen Abschreibungsbetrag. Die Bemessungsgrundlage umfasst den auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis zuzüglich der anteiligen Erwerbsnebenkosten. Wer die AfA korrekt berechnen will, muss deshalb zuerst die Gesamtanschaffungskosten ermitteln und anschließend auf Grundstück und Gebäude aufteilen.

Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt an, solange sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und keine offensichtliche Verzerrung enthält. Als Kontrollinstrument nutzt die Finanzverwaltung eine eigene Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Weicht die vertragliche Aufteilung stark davon ab, verlangt das Finanzamt eine Begründung.

In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten fällt der Gebäudeanteil rechnerisch niedrig aus, was die Abschreibung der Immobilie dauerhaft drückt. Ein Sachverständigengutachten kann hier eine höhere Gebäudequote belegen. Wie sich der Wert eines Objekts methodisch sauber herleiten lässt, zeigt der Beitrag zur Immobilienbewertung.

Welche Nebenkosten die Bemessungsgrundlage erhöhen

Erwerbsnebenkosten erhöhen die AfA-Basis anteilig in Höhe der Gebäudequote. Finanzierungskosten gehören dagegen nicht dazu – sie sind im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar und wirken damit schneller.

Kürzere Nutzungsdauer: der größte Hebel bei Bestandsimmobilien

Weist ein Eigentümer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, darf er nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen höheren AfA-Satz ansetzen. Der Satz ist der Kehrwert der Restnutzungsdauer: 25 Jahre entsprechen 4 Prozent, 20 Jahre entsprechen 5 Prozent. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro verdoppelt sich die jährliche Abschreibung der Immobilie dadurch von 8.000 auf 16.000 Euro.

Grundlage der Lockerung ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Im Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) stellte der BFH fest, dass sich Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen dürfen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint. Auch eine modellhaft nach ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer kann als Nachweis genügen.

Ein pauschaler Verweis auf eine Zahl reicht dennoch nicht aus. Das Gutachten muss objektbezogen sein, einen Ortstermin umfassen und technische, wirtschaftliche sowie rechtliche Einflussfaktoren nachvollziehbar herleiten. Wenig aussichtsreich ist der Weg bei frisch kernsanierten Objekten und bei Neubauten ab Baujahr 2023, da dort bereits 3 Prozent gelten.

Sonderabschreibungen bei der Abschreibung von Immobilien

Neben der regulären AfA existieren vier Sonderregime, die zusätzliche Abschreibungen ermöglichen. Sie knüpfen an bestimmte Bauvorhaben oder Gebäudeeigenschaften an und sind an enge Voraussetzungen gebunden.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG im Detail

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gewährt zusätzlich zur linearen Abschreibung der Immobilie bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre. Kombiniert mit dem linearen Satz von 3 Prozent lassen sich in den ersten vier Jahren insgesamt 32 Prozent der Gebäudekosten geltend machen. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt, die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 Euro je Quadratmeter.

Ein Beispiel verdeutlicht die Grenzen: Eine 80 Quadratmeter große Wohnung mit Herstellungskosten von 360.000 Euro liegt bei 4.500 Euro je Quadratmeter und damit unter der Obergrenze. Die begünstigte Bemessungsgrundlage beträgt jedoch nur 320.000 Euro, woraus sich 16.000 Euro Sonderabschreibung pro Jahr ergeben. Die Details regelt das BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025.

Wird die Baukostenobergrenze innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung durch nachträgliche Herstellungskosten überschritten, ist die gesamte Sonderabschreibung verzinslich rückabzuwickeln – auch bei bereits bestandskräftigen Bescheiden. Der Bundesfinanzhof entschied zudem im August 2025, dass § 7b EStG bei Abriss und Ersatzneubau nicht greift.

Lineare oder degressive AfA: Vor- und Nachteile

Die Wahl zwischen linearer und degressiver AfA beeinflusst nicht die Gesamtsumme der Abschreibung einer Immobilie, sondern deren zeitliche Verteilung. Wirtschaftlich entscheidend sind der erwartete Grenzsteuersatz und der geplante Haltezeitraum.

Häufige Fehler bei der Abschreibung einer Immobilie

Die meisten Korrekturen durch das Finanzamt betreffen bei der Abschreibung einer Immobilie nicht den AfA-Satz, sondern die Bemessungsgrundlage und die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand. Fünf Fehlerquellen treten dabei besonders häufig auf.

1. Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt. Eine unrealistische Kaufpreisaufteilung führt zur Korrektur und zu Nachzahlungszinsen.
2. Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand übersehen. Übersteigen Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb 15 Prozent der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer, wandern sie in die AfA statt in den Sofortabzug.
3. Zeitanteilige AfA im Kaufjahr vergessen. Maßgeblich ist der Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten, nicht das Datum des Kaufvertrags.
4. Bewegliche Wirtschaftsgüter mit abgeschrieben. Einbauküchen und Möbel folgen eigenen Nutzungsdauern und gehören nicht zur Gebäude-AfA.
5. Erwerbsnebenkosten nicht aufgeteilt. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten erhöhen die AfA-Basis nur in Höhe der Gebäudequote.

Erfasst wird die AfA in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Wie sich der Rest der Erklärung strukturiert abarbeiten lässt, beschreibt der Beitrag zur Steuererklärung 2026. Welcher Grenzsteuersatz greift und welche Freibeträge gelten, zeigt die Übersicht zu den Lohnsteuer-Freibeträgen.

Abschreibung Immobilie im Anlagekontext

Die Abschreibung einer Immobilie verändert die Nachsteuerrendite einer Vermietung deutlich. Ein Objekt mit 4 Prozent Bruttomietrendite und 7.000 Euro jährlicher Abschreibung erzielt bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 2.940 Euro Steuerentlastung pro Jahr – über zehn Jahre summiert sich das auf 29.400 Euro.

Diese Entlastung ist allerdings eine Stundung, keine endgültige Ersparnis: Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Wer Immobilien gegen andere Anlageklassen abwägt, findet im Überblick zu den Anlageoptionen 2026 die passende Einordnung. Für die laufende Vermietung sind daneben die Regeln zur Kündigung von Mietverträgen relevant.