Eigenbedarfskündigung: Fristen, Gründe und Widerspruch

Eine Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags, weil der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Sie ist wirksam, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe im Kündigungsschreiben angibt, die Schriftform einhält und die Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten beachtet.

Für Mieter bedeutet die Kündigung wegen Eigenbedarf den Verlust der Wohnung, obwohl sie sich vertragstreu verhalten haben. In Deutschland wohnen laut Statistischem Bundesamt 58 Prozent der Haushalte zur Miete, und der Deutsche Mieterbund rechnet für 2024 mit rund 14.200 Gerichtsverfahren um Eigenbedarf. Vor Gericht scheitern solche Kündigungen vor allem an Formfehlern, an der Sperrfrist nach einer Umwandlung oder am Härteeinwand des Mieters. Voraussetzungen, Fristen, begünstigte Personen, Widerspruchsrechte und ein Muster zeigen, worauf Vermieter und Mieter achten müssen. Entscheidend sind dabei Mietdauer, Bundesland und Familienverhältnis: Eine Eigenbedarfskündigung für den Schwager ist zulässig, für die Cousine nicht.

Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen nach § 573 BGB

Ein Vermieter darf einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist der wichtigste gesetzliche Fall eines solchen Interesses. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen, und vertragliche Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Für den Eigenbedarf genügt ein ernsthafter Nutzungswunsch, der auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Beispiele sind ein Kind, das für Ausbildung oder Studium eine eigene Wohnung braucht, Eltern, die näher an der Familie wohnen wollen, oder ein Vermieter, der einen kürzeren Arbeitsweg anstrebt. Ein bloßer Vorrat für eine unbestimmte spätere Nutzung reicht dagegen nicht aus.

Begründung der Eigenbedarfskündigung

Die Gründe für den Eigenbedarf müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB); später nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie erst nachträglich entstanden sind. Der Bundesgerichtshof verlangt, dass der Mieter die Bedarfsperson identifizieren kann und ihr konkretes Interesse an der Wohnung erkennt (BGH, Urteil vom 30.04.2014, VIII ZR 284/13). In der Praxis gehören deshalb Name, Verwandtschaftsverhältnis und der Lebenssachverhalt in das Schreiben.

Die Eigenbedarfskündigung braucht nach § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift; eine E-Mail oder ein Fax genügt nicht. Sind mehrere Personen Vermieter, müssen alle die Eigenbedarfskündigung unterschreiben. Der genannte Grund lässt sich später nicht austauschen, eine Erläuterung der benötigten Zimmerzahl ist aber nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 23.09.2015, VIII ZR 297/14).

Für wen Eigenbedarf angemeldet werden darf

Seit dem Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) zieht der Bundesgerichtshof eine klare Grenze: Familienangehörige im Sinne des § 573 BGB sind die Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht (§ 383 ZPO). Für diesen Kreis wird die nötige Nähe unterstellt, ein besonderer Kontakt muss nicht nachgewiesen werden. Cousins und Cousinen gehören nach demselben BGH-Urteil nicht dazu.

Eigenbedarfskündigung: Fristen nach Mietdauer

Die Kündigungsfrist einer Eigenbedarfskündigung richtet sich nach § 573c BGB. Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sich die Frist jeweils um drei Monate. Der Samstag zählt bei der Eigenbedarfskündigung als Werktag (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04).

Im November 2026 fällt der dritte Werktag auf Mittwoch, den 4. November, weil der 1. November ein Sonntag ist. Geht die Eigenbedarfskündigung einen Tag später zu, verschiebt sich das Mietende um einen ganzen Monat. Wie lange die Frist für eine Kündigung durch den Mieter selbst ist, fasst der Beitrag zum Thema Mietvertrag kündigen zusammen.

Zeitmietvertrag, Kündigungsverzicht und Einliegerwohnung

Ein befristeter Mietvertrag ist nach § 575 BGB zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf selbst oder für Angehörige nutzen will und diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist bis zu vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam (BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10); in dieser Zeit ist auch eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

Bewohnt der Vermieter selbst ein Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, kann er nach § 573a BGB auch ohne Eigenbedarf kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate, und das Kündigungsschreiben muss erkennen lassen, dass sich der Vermieter auf diese Sonderregel stützt.

Eigenbedarf nach Kauf: Sperrfrist bei Umwandlung

Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht: Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Vertrag ein. Ab diesem Zeitpunkt ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich möglich, mit denselben Fristen wie beim Vorbesitzer. Eine Ausnahme gilt, wenn die Mietwohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurde.

In diesem Fall darf der Erwerber nach § 577a BGB eine Eigenbedarfskündigung erst nach drei Jahren aussprechen. Die Länder können die Sperrfrist für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern. Dieselbe Sperrfrist gilt nach Abs. 1a, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wird, auch ohne Umwandlung; ausgenommen sind Erwerber aus derselben Familie oder demselben Haushalt. Zusätzlich hat der Mieter bei der ersten Veräußerung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Quellen: Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin 2023, Bayerische Mieterschutzverordnung 2025, Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg 2025. Stand: Oktober 2026.

GbR und Gesellschaften als Vermieter

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder seiner Angehörigen kündigen; der Bundesgerichtshof behandelt sie insoweit wie eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15). Für OHG und KG gilt das nicht, und eine Aktiengesellschaft kann keinen Eigenbedarf geltend machen, auch nicht für einen Gesellschafter (BGH, Beschluss vom 30.03.2021, VIII ZR 221/19). Dasselbe Prinzip trifft eine GmbH als juristische Person.

Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf

Mieter können einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarf widersprechen, wenn der Auszug für sie, ihre Familie oder Haushaltsangehörige eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Als Härte gilt ausdrücklich auch, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden ist. Weitere typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine tiefe Verwurzelung im Wohnumfeld.

Seit dem 1. Januar 2025 genügt für den Widerspruch die Textform, also auch eine E-Mail (§ 574b BGB). Er muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Widerspruchsrecht, Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen.

Wenn der Mieter keine Wohnung findet: Härtefall vor Gericht

Der Bundesgerichtshof verlangt bei jedem Härteeinwand eine sorgfältige Einzelfallabwägung; pauschale Regeln wie „ab 80 Jahren unkündbar“ gibt es nicht (Urteile vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Bei gesundheitlichen Gründen muss das Gericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen, wenn ein ärztliches Attest die Gefahr belegt. Gibt das Gericht dem Widerspruch statt, wird das Mietverhältnis für eine angemessene Zeit oder, bei ungewissem Ende der Härte, auf unbestimmte Zeit fortgesetzt (§ 574a BGB).

Lange Wohndauer spielt bei der Abwägung eine Rolle: Laut Statistischem Bundesamt lebten 2022 43 Prozent der Mieterhaushalte mit einem Hauptverdiener ab 65 Jahren seit mehr als 23 Jahren in derselben Wohnung. Wer gekündigt wird und keine Ersatzwohnung findet, sollte die Suche deshalb dokumentieren, weil vergebliche Bemühungen den Härteeinwand stützen.

Pflichten des Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung

Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten. Verletzt er diese Anbietpflicht, bleibt die Eigenbedarfskündigung zwar wirksam, der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugs- und Maklerkosten (BGH, VIII ZR 232/15). Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter das mitteilen; ein Festhalten an der Eigenbedarfskündigung ist dann rechtsmissbräuchlich (BGH, Urteil vom 09.11.2005, VIII ZR 339/04).

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Eine Eigenbedarfskündigung scheitert in der Praxis an vier Stellen: an der Form, am Personenkreis, an Sperrfristen und am Missbrauch. Formfehler wie eine fehlende Begründung oder Unterschrift machen die Eigenbedarfskündigung von vornherein unwirksam; Sperrfristen und vertragliche Kündigungsverzichte schließen sie für einen festen Zeitraum aus.

Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung kann Eigenbedarf begründen, wenn die Nutzungsabsicht ernsthaft ist; eine Mindestnutzungsdauer verlangt der Bundesgerichtshof nicht (Beschlüsse vom 22.08.2017, VIII ZR 19/17, und vom 21.08.2018, VIII ZR 186/17). Unwirksam ist die Eigenbedarfskündigung dagegen bei weit überhöhtem Wohnbedarf oder wenn dem Vermieter eine gleichwertige freie Wohnung zur Verfügung steht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz und Strafbarkeit

Zieht nach dem Auszug nicht die genannte Person ein, muss der Vermieter substantiiert und plausibel erklären, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist; gelingt das nicht, gilt der Eigenbedarf als vorgetäuscht (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 44/16). Der Mieter kann dann Schadensersatz nach § 280 BGB verlangen, im vom BGH 2015 entschiedenen Fall machte der Mieter rund 25.800 Euro geltend für Umzug, Mehrmiete, längeren Arbeitsweg sowie Prozess- und Anwaltskosten (VIII ZR 99/14). Was ein Umzug im Einzelnen kostet, zeigt der Beitrag zu den Umzugskosten.

Muster für eine Eigenbedarfskündigung

Ein Muster für eine Eigenbedarfskündigung muss alle Pflichtangaben enthalten: Kündigungserklärung, Kündigungstermin, Bedarfsperson mit Verwandtschaftsverhältnis, konkreten Lebenssachverhalt und den Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Die folgende Vorlage ist unverbindlich und an den Einzelfall anzupassen; bei Zweifeln empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Haus- und Grundeigentümerverein oder eine Anwaltskanzlei.

Nach dem Auszug bleibt der Vermieter zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet; für den letzten Abrechnungszeitraum gilt die übliche Frist von zwölf Monaten, die der Beitrag zur Nebenkostenabrechnung erklärt. Gesetzlich ändert sich am Eigenbedarf vorerst nichts: Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (BT-Drucksache 21/6807) lässt § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 und § 577a BGB unverändert (Stand Oktober 2026).