Nießbrauch: Bedeutung, Berechnung und Nachteile für Kinder

Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache umfassend zu nutzen und ihre Erträge zu behalten, ohne Eigentümer zu sein (§ 1030 BGB). Bei Immobilien bedeutet das: Der Nießbraucher darf das Haus selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten, während das Eigentum bereits einer anderen Person gehört. Das Nießbrauchrecht entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

In der Praxis ist der Nießbrauch das zentrale Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Eltern übertragen ihr Haus zu Lebzeiten an die Kinder, behalten sich aber die Nutzung vor und senken so die Schenkungsteuer. Laut Statistischem Bundesamt wurden 2025 per Schenkung Vermögenswerte von 63,2 Milliarden Euro übertragen, davon 18,6 Milliarden Euro Grundvermögen. Definition, Arten, Kostenverteilung, die Berechnung mit den Vervielfältigern 2026 und die Nachteile für Kinder zeigen, wann sich das Nießbrauchrecht lohnt und wo es Risiken birgt. Bei Familienimmobilien entscheidet die Vertragsgestaltung darüber, ob der Steuervorteil die späteren Einschränkungen für die Kinder aufwiegt.

Nießbrauch: Bedeutung und Definition

Der Nießbraucher darf die Immobilie nach § 1030 BGB besitzen und alle Nutzungen ziehen, also selbst darin wohnen oder sie vermieten. Er muss dabei die bisherige wirtschaftliche Bestimmung beibehalten (§ 1036 BGB): Aus einem Wohnhaus darf er ohne Zustimmung des Eigentümers kein Gewerbeobjekt machen. Einzelne Nutzungen lassen sich bei der Bestellung ausschließen.

Das Nießbrauchrecht ist höchstpersönlich: Er ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar und nach § 1061 BGB nicht vererbbar, sondern erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Die Ausübung darf der Nießbraucher aber einem Dritten überlassen, etwa einem Mieter. Genau darin liegt der praktische Unterschied zum Wohnrecht.

So entsteht ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie

Ein Nießbrauchrecht an einem Grundstück entsteht nach § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Wird die Immobilie gleichzeitig verschenkt, muss der Vertrag nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs, in der auch andere Lasten wie Wohnrechte oder Wegerechte stehen.

Für die Eintragung berechnet das Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG. Der Geschäftswert richtet sich nach dem Alter des Berechtigten: Bei über 50- bis 70-Jährigen ist es das Zehnfache des Jahreswerts (§ 52 Abs. 4 GNotKG). Bei einem Jahreswert von 24.000 Euro ergibt das 240.000 Euro Geschäftswert und eine Gebühr von 535 Euro; die Notarkosten für den Schenkungsvertrag kommen hinzu.

Arten des Nießbrauchs

Das BMF unterscheidet im Nießbrauchserlass vom 30. September 2013 mehrere Formen, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden:

• Vorbehaltsnießbrauch: Der bisherige Eigentümer überträgt die Immobilie und behält sich das Nutzungsrecht vor (Rz. 39).
• Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer räumt einem anderen das Nießbrauchrecht ein, unentgeltlich oder gegen Entgelt (Rz. 10).
• Vermächtnisnießbrauch: Die Erben bestellen das Recht für einen Dritten, weil das Testament es vorsieht (Rz. 32).
• Quotennießbrauch: Dem Berechtigten steht nur ein bestimmter Anteil der Erträge zu (Rz. 16).
• Bruttonießbrauch: Der Eigentümer trägt die Kosten, die sonst der Nießbraucher trägt; dem Berechtigten bleiben die Bruttoerträge (Rz. 14).

Rechte und Pflichten: Wer zahlt was beim Nießbrauch?

Wer die Erträge erhält, trägt nach dem Gesetz auch die laufenden Kosten. Der Nießbraucher muss die Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand erhalten und gewöhnliche Reparaturen bezahlen (§ 1041 BGB), sie gegen Feuer versichern (§ 1045 BGB) und die ordentlichen öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer tragen (§ 1047 BGB). Dazu kommen die Zinsen für Grundschulden, die bei der Bestellung bereits bestanden.

Bei außergewöhnlichen Maßnahmen wie einer neuen Heizung oder einem neuen Dach muss der Nießbraucher den Eigentümer unverzüglich informieren (§ 1042 BGB) und die Arbeiten dulden (§ 1044 BGB). Eine Pflicht des Eigentümers zur Finanzierung regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Ein Nießbrauchsvertrag sollte deshalb festlegen, wer große Sanierungen bezahlt, zumal laufende Betriebskosten wie die Heizkosten ohnehin beim Nießbraucher liegen.

Bei einer Eigentumswohnung bleibt gegenüber der Eigentümergemeinschaft der Eigentümer Schuldner des Hausgelds. Im Innenverhältnis trägt der Nießbraucher die laufenden Anteile, die nach §§ 1041 und 1047 BGB auf ihn entfallen. Was im Hausgeld enthalten ist, zeigt der Beitrag zum Hausgeld.

Vermietung und Einkommensteuer beim Nießbrauch

Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, versteuert er die Mieteinnahmen selbst. Beim Vorbehaltsnießbrauch darf er die Gebäude-AfA weiter so absetzen wie zuvor als Eigentümer (BMF-Nießbrauchserlass, Rz. 41 und 42). Der neue Eigentümer hat während der Laufzeit keine Einnahmen und damit auch keine Werbungskosten; erst nach dem Erlöschen des Rechts steht ihm die AfA für das ganze Gebäude zu (Rz. 45 und 46).

Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch versteuert der Nießbraucher zwar die Miete, darf aber keine AfA auf das Gebäude geltend machen (Rz. 19). Welche AfA-Sätze für Wohngebäude gelten und wie die Bemessungsgrundlage berechnet wird, erläutert der Beitrag zur Abschreibung einer Immobilie.

Nießbrauch oder Wohnrecht: die Unterschiede

Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und erlaubt nur, das Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen. Vermieten darf der Wohnberechtigte nur, wenn es ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Das Nießbrauchrecht ist umfassender: Er schließt alle Nutzungen und Erträge ein und verpflichtet im Gegenzug zur Übernahme der laufenden Kosten.

Für Eltern, die im Haus wohnen bleiben wollen, genügt ein Wohnrecht. Das Nießbrauchrecht passt, wenn Mieteinnahmen gesichert werden sollen oder eine spätere Vermietung denkbar ist, etwa nach einem Umzug ins Pflegeheim. Beim Wohnrecht stünde die Wohnung in diesem Fall leer, sofern der Vertrag keine Überlassung an Dritte erlaubt.

Nießbrauch berechnen: Kapitalwert und Vervielfältiger 2026

Der Wert eines lebenslangen Nießbrauchs ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Jahreswert entspricht bei Vermietung dem Reinertrag nach den Kosten, die der Nießbraucher trägt, bei Selbstnutzung der ortsüblichen Miete. Er ist nach § 16 BewG gedeckelt: höchstens der Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6.

Die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich auf Basis der aktuellen Sterbetafel mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 mit den Werten der Sterbetafel 2022/2024. Weil Frauen statistisch länger leben, sind ihre Faktoren höher.

Quelle: BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026.

Rechenbeispiel: Schenkung mit Nießbrauch an ein Kind

Ein 65-jähriger Vater schenkt seinem Kind ein Haus mit einem steuerlichen Wert von 600.000 Euro und behält sich das lebenslange Nutzungsrecht vor. Er bewohnt das Haus weiter; die ortsübliche Jahresnettokaltmiete beträgt 24.000 Euro. Die Höchstgrenze nach § 16 BewG liegt bei 32.258 Euro (600.000 geteilt durch 18,6), der Jahreswert wird also nicht gekappt.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 24.000 Euro mal 11,444, also 274.656 Euro. Die Bereicherung des Kindes sinkt damit auf 325.344 Euro und liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro, sodass keine Schenkungsteuer anfällt. Ohne Nießbrauch wären 200.000 Euro mit 11 Prozent zu versteuern, also 22.000 Euro. Bei einer Schenkung an ein Enkelkind mit 200.000 Euro Freibetrag sinkt die Steuer durch den Abzug von 60.000 auf 13.783 Euro.

Die Rechnung zeigt den Hebel des Lebensalters: Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzug. Bei einer 65-jährigen Mutter mit dem Faktor 12,583 steigt der Kapitalwert auf 301.992 Euro. Für eine vermietete Wohnimmobilie gilt zusätzlich der Bewertungsabschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG, der den Abzug anteilig kürzt; diese Fälle gehören in die Hände eines Steuerberaters.

Berichtigung bei frühem Tod des Nießbrauchers

Stirbt der Nießbraucher früher als statistisch erwartet, wird die Schenkungsteuer auf Antrag nach der tatsächlichen Laufzeit neu berechnet (§ 14 Abs. 2 BewG). Die Regel greift nur innerhalb fester Fristen ab Beginn des Nutzungsrechts: bei einem Alter über 60 bis 65 Jahren innerhalb von 7 Jahren, über 65 bis 70 Jahren innerhalb von 6 Jahren und über 70 bis 75 Jahren innerhalb von 5 Jahren. Stirbt der 65-jährige Vater aus dem Beispiel nach drei Jahren, entfällt ein großer Teil des Abzugs nachträglich.

Schenkung mit Nießbrauch: Steuer und Freibeträge

Seit dem 1. Januar 2009 mindert der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nutzungsrechts die Bereicherung des Beschenkten; das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist weggefallen. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für Geschwister. Sie gelten je Schenker und Beschenktem und lassen sich alle zehn Jahre neu nutzen (§ 14 ErbStG).

Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung an Kinder oder Enkel nicht an, weil Grundstücksschenkungen und Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie befreit sind (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Wie hoch die Steuereinnahmen aus Schenkungen sind, zeigt die Statistik des Statistischen Bundesamts: 2025 setzten die Finanzämter 8,1 Milliarden Euro Schenkungsteuer fest, 67,3 Prozent mehr als im Vorjahr.

Stand Oktober 2026 ist ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht anhängig: Am 12. Oktober 2026 verhandelte das Gericht über eine Normenkontrolle Bayerns gegen Freibeträge und Steuersätze der Erbschaftsteuer (1 BvF 1/23). Eine Entscheidung steht aus; bis dahin gelten die Freibeträge des § 16 ErbStG unverändert.

Nießbrauch und 10-Jahresfrist: Pflichtteil und Sozialamt

Schenkungen werden beim Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 Abs. 3 BGB jedes Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt und nach zehn Jahren gar nicht mehr. Beim Vorbehaltsnießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht zu laufen, weil der Schenker den Genuss der Immobilie behält (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Ein Wohnrecht an nur einem Teil des Hauses hindert den Fristbeginn dagegen in der Regel nicht (BGH, IV ZR 474/15, 2016).

Eine zweite 10-Jahresfrist betrifft die Rückforderung: Gerät der Schenker in finanzielle Not, kann er das Geschenk nach § 528 BGB zurückverlangen, soweit er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Ausgeschlossen ist der Anspruch erst, wenn zwischen Schenkung und Bedürftigkeit zehn Jahre liegen (§ 529 BGB). Übernimmt das Sozialamt etwa Pflegekosten, kann es diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten.

Nießbrauch: Nachteile für Kinder und Eigentümer

Die steuerlichen Vorteile liegen beim Schenker, die Einschränkungen tragen die beschenkten Kinder. Sie werden Eigentümer, erhalten aber bis zum Erlöschen des Rechts weder Miete noch Nutzung. Ein Verkauf ist möglich, das eingetragene Nießbrauchrecht bleibt jedoch bestehen und mindert den erzielbaren Preis; dasselbe gilt für den Beleihungswert bei einer Bank. Wie Gutachter den Wert einer belasteten Immobilie ermitteln, zeigt der Beitrag zur Immobilienbewertung.

Für Geschwister bleibt die Schenkung pflichtteilsrelevant, weil die 10-Jahresfrist nicht anläuft; nach dem Erbfall kann das beschenkte Kind deshalb Ergänzungsansprüchen ausgesetzt sein. Hinzu kommt das Kostenrisiko bei großen Sanierungen, wenn der Vertrag die Verteilung offenlässt. Ein sorgfältig formulierter Nießbrauchsvertrag mit Regelungen zu Sanierungen, Tilgung und Rückforderungsrechten entschärft die Nachteile für Kinder.

Löschung des Nießbrauchs nach dem Tod

Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt das Recht automatisch, die Eintragung im Grundbuch bleibt aber zunächst stehen. Der Eigentümer beantragt die Löschung mit der Sterbeurkunde als Unrichtigkeitsnachweis. Innerhalb des ersten Jahres nach dem Tod verlangt das Grundbuchamt zusätzlich die Bewilligung der Erben, sofern im Grundbuch keine Löschungserleichterungsklausel eingetragen ist (§ 23 GBO). Diese Klausel gehört deshalb in jeden Nießbrauchsvertrag.