Immobilienbewertung: So wird der faire Preis ermittelt

Die Immobilienbewertung ist der entscheidende Schritt, um beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie den fairen Preis zu bestimmen. Laut den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte wurden in Deutschland im Jahr 2023 rund 585.000 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtvolumen von etwa 172 Milliarden Euro registriert – bei jeder einzelnen spielt die korrekte Wertermittlung eine zentrale Rolle. Eine fundierte Immobilienbewertung verbindet Marktdaten wie Bodenrichtwerte und Vergleichspreise mit rechtlichen, technischen und umweltbezogenen Prüfungen. Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch die Analyse – von den drei normierten Bewertungsverfahren über Due Diligence und Baurecht bis zu Finanzierung und Verhandlung.

Ob Bauland, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Mit dem richtigen Vorgehen lassen sich Chancen und Risiken frühzeitig erkennen, teure Überraschungen vermeiden und informierte Entscheidungen treffen. Ziel ist es, den Immobilienwert auf Basis belastbarer Daten zu ermitteln – auch ohne Vorkenntnisse.

Die drei Bewertungsverfahren der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung in Deutschland stützt sich auf drei normierte Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes Verfahren eignet sich für bestimmte Immobilientypen und liefert einen rechnerisch nachvollziehbaren Verkehrswert nach § 194 BauGB.

Vergleichswertverfahren – Immobilienwert durch Marktdaten ermitteln

Das Vergleichswertverfahren gilt als die genaueste Methode, um den Immobilienwert zu ermitteln, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Dabei werden tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage herangezogen. Die Gutachterausschüsse pflegen Kaufpreissammlungen mit jährlich rund 600.000 Transaktionen, die als Datenbasis dienen. Das Verfahren eignet sich besonders für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen in Gebieten mit aktivem Marktgeschehen.

Ertragswertverfahren – Wertermittlung für vermietete Immobilien

Das Ertragswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen. Es kommt bei der Wertermittlung von Immobilien zum Einsatz, die als Kapitalanlage dienen – etwa Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert errechnet sich aus dem Bodenwert plus dem kapitalisierten Reinertrag über die Restnutzungsdauer. Ein Mehrfamilienhaus mit einer Jahresnettokaltmiete von 36.000 Euro und einem Liegenschaftszins von 4 Prozent ergibt beispielsweise einen Ertragswert des Gebäudes von 900.000 Euro (vor Bodenwertzuschlag).

Sachwertverfahren – Hauswert ermitteln bei Eigenheimen

Das Sachwertverfahren dient dazu, den Hauswert zu ermitteln, wenn weder ausreichend Vergleichsdaten noch relevante Mieteinnahmen vorliegen. Das Verfahren addiert den Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung. Es wird bevorzugt bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Die Normalherstellungskosten (NHK 2010) des Bundesbauministeriums liefern dabei die Berechnungsgrundlage für die Gebäudeherstellungskosten.

Immobilie bewerten: Bodenrichtwerte als Ausgangspunkt

Der Bodenrichtwert ist der zentrale Ausgangspunkt, um eine Immobilie zu bewerten. Er gibt den durchschnittlichen Bodenwert pro Quadratmeter für eine definierte Bodenrichtwertzone an und wird von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt. Über das bundesweite Portal BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) lassen sich die Werte kostenlos oder gegen geringe Gebühren abrufen.

Bodenrichtwerte basieren auf Vergangenheitsdaten und bilden den Durchschnitt einer Zone ab. Einzelne Grundstücke können je nach Mikrolage, Zuschnitt, Ausrichtung und Erschließungsgrad erheblich davon abweichen. Laut den Gutachterausschüssen liegen die tatsächlichen Verkehrswerte in Einzelfällen 20 bis 30 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert. Eine sorgfältige Immobilienbewertung berücksichtigt daher immer zusätzliche Faktoren neben dem reinen Richtwert.

Grundstückssuche mit Geodaten strukturieren

Eine effiziente Grundstückssuche kombiniert Geodaten mit rechtlichen Filtern. Interaktive Karten über BORIS liefern Bodenrichtwerte je Lage, ein Bebauungsplan-Viewer zeigt die zulässige Nutzung (Art und Maß, GRZ/GFZ), und die Flurstückssuche liefert präzise Parzellendaten. Frühzeitig sollten Georisiken einbezogen werden – etwa Hangneigung, Bodenverhältnisse, Hochwasser- und Lärmkarten. Diese Faktoren beeinflussen die Grundstücksbewertung und mögliche Preisabschläge erheblich.

Angebote lassen sich nach Bebaubarkeit (erschlossen, teilerschlossen, unerschlossen), Grundstücksart (Wohnen, Gewerbe, Freizeit, Landwirtschaft), Größe und Zuschnitt filtern. Ein klares Suchprofil mit Budgetkorridor, Zeitplan und Baurechtssituation beschleunigt die Vorauswahl und ermöglicht in Bieterverfahren zügig belastbare Angebote.

Kosten und Nebenkosten bei der Immobilienbewertung

Die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs liegen in der Regel 6 bis 12 Prozent über dem reinen Kaufpreis. Diese Nebenkosten setzen sich aus Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2,0 %), Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (regional 3–7 %) zusammen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fallen somit zwischen 18.000 und 36.000 Euro an zusätzlichen Kosten an.

Zusätzlich zum Kaufpreis und den Transaktionsnebenkosten fallen bei Grundstücken Erschließungs- und Anschlusskosten an. Vermessung, Bodengutachten und Medienanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekom) können zusammen 15.000 bis 40.000 Euro betragen. Voll erschlossenes Bauland reduziert dieses Kostenrisiko erheblich, während teilerschlossene Flächen einen finanziellen Reservepuffer erfordern. Regionale Unterschiede bei Gebühren und Kommunalabgaben beeinflussen die Gesamtkalkulation zusätzlich.

Bebaubarkeit und Baurecht bei der Immobilienbewertung prüfen

Das Baurecht bestimmt maßgeblich den Wert einer Immobilie. Ein Grundstück ohne Bebauungsrecht hat einen deutlich niedrigeren Verkehrswert als bebaubares Bauland – der Preisunterschied beträgt laut Gutachterausschüssen häufig 50 bis 80 Prozent. Die systematische Prüfung der baurechtlichen Situation ist daher ein Kernbestandteil jeder seriösen Immobilienbewertung.

Der Bebauungsplan (B-Plan) legt fest, welche Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet) und welches Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Höhe) zulässig sind. Liegt kein B-Plan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB – das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In Zweifelsfällen schafft eine Bauvoranfrage für 50 bis 500 Euro verbindliche Klarheit.

Wertmindernde Faktoren im Grundbuch und Baulastenverzeichnis

Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte können den Immobilienwert erheblich mindern. Ein Wegerecht, das Dritten die Durchfahrt über das Grundstück erlaubt, reduziert je nach Umfang den Verkehrswert um 5 bis 15 Prozent. Das Baulastenverzeichnis enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie Stellplatz-, Abstands- oder Zufahrtsbaulasten, die die Bebaubarkeit einschränken können.

Umwelt- und Schutzthemen in der Immobilienbewertung

Hochwassergefahrenkarten, Lärmkataster, Natur- und Denkmalschutz sowie FFH-Gebiete und Artenschutzvorgaben beeinflussen die Immobilienbewertung direkt. Ein Grundstück in einer ausgewiesenen Hochwasserzone (HQ100) kann Versicherungszuschläge von 200 bis 500 Prozent nach sich ziehen und den Verkehrswert um 10 bis 25 Prozent drücken. Auch Denkmalschutzauflagen erhöhen die Bau- und Sanierungskosten, bieten jedoch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7i EStG.

Due-Diligence-Checkliste für die Wertermittlung einer Immobilie

Eine strukturierte Due Diligence reduziert Bewertungsunsicherheiten und schützt vor teuren Fehlkäufen. Bei der Wertermittlung einer Immobilie sollten alle relevanten Unterlagen systematisch geprüft werden – idealerweise vor der Abgabe eines verbindlichen Kaufangebots.

Das Bodengutachten verdient besondere Aufmerksamkeit: Schwierige Bodenverhältnisse wie hoher Grundwasserspiegel oder geringe Tragfähigkeit können Mehrgründungskosten von 10.000 bis 50.000 Euro verursachen. Ein Bodengutachten kostet zwischen 500 und 2.000 Euro und amortisiert sich bei negativen Befunden schnell durch eine fundierte Preisverhandlung.

Finanzierung und Budgetplanung beim Immobilienkauf

Die Finanzierung eines Grundstücks unterscheidet sich von der klassischen Baufinanzierung. Banken setzen beim reinen Landkauf konservativere Beleihungsgrenzen an – typischerweise liegt der Beleihungsauslauf bei maximal 60 bis 70 Prozent des Verkehrswerts. Höheres Eigenkapital senkt die Zinskosten und verbessert die Konditionen. Bei einem Bauzinssatz von 3,5 Prozent und einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro beträgt die monatliche Zinsbelastung rund 583 Euro.

Bei geplantem Neubau nach dem Grundstückskauf sollten Zwischenfinanzierung und bereitstellungszinsfreie Zeiten koordiniert werden. Die bereitstellungszinsfreie Zeit beträgt bei den meisten Banken 3 bis 12 Monate; danach fallen Bereitstellungszinsen von üblicherweise 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Darlehensbetrag an. Eine frühe Finanzierungsbestätigung erhöht die Handlungsfähigkeit in Bieterverfahren und signalisiert Verkäufern Seriosität.

Kaufprozess und Vertragsgestaltung

Der Ablauf eines Immobilienkaufs folgt einem festen Schema: Exposé sichten, Besichtigung, Unterlagen prüfen, gegebenenfalls reservieren, dann Notartermin. Der Kaufvertrag regelt Fälligkeit, Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel, Gewährleistung und Rücktritt. Zentral ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert – sie wird sofort nach Vertragsschluss eingetragen.

Nach Vorliegen aller Voraussetzungen (zum Beispiel Vorkaufsrechtsverzicht der Kommune, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts) verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann wird der Kaufpreis gezahlt. Bei verbundenen Geschäften (Kauf plus Bau) ist eine saubere vertragliche Trennung wichtig, um unnötige Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen zu vermeiden.

Verhandlung und datenbasierte Preisstrategie

Eine erfolgreiche Preisverhandlung beginnt mit einer fundierten Immobilienbewertung. Der faire Preis wird datenbasiert ermittelt: Ausgangspunkt sind die BORIS-Bodenrichtwerte, die anschließend um Faktoren wie Mikrolage, Lärm, Ausrichtung, Zuschnitt, Erschließungsgrad und wertmindernde Lasten angepasst werden. Ergänzt um Vergleichsangebote aus Immobilienportalen und Kaufpreissammlungen entsteht ein belastbares Marktpreis-Spannband.

In Bieterverfahren gelten besondere Regeln: Fristen einhalten, Finanzierungsbestätigung beilegen, Eskalationsgrenzen definieren und keine irreversiblen Zusagen ohne Prüfvorbehalt machen. Szenarioanalysen (Best-, Base- und Worst-Case) unter Einbeziehung von Nebenkosten, Beiträgen und optionalen Risiken wie Pfahlgründung helfen, souverän zu verhandeln. Abschläge lassen sich sachlich mit Gutachten und kalkulierten Erschließungskosten begründen.

Grundstücksarten und ihre Bedeutung für die Immobilienbewertung

Die Grundstücksart prägt Bewertung und Finanzierungsmöglichkeiten erheblich. Baugrundstücke – in der Regel erschlossen und sofort bebaubar – erzielen die höchsten Preise. Rohbauland wird erst nach Erschließung bebaubar und erfordert zusätzliche Zeit sowie Beiträge. Bauerwartungsland ist spekulativ, da das Baurecht noch ungesichert ist und die Realisierung von der kommunalen Planung abhängt.

Erbpacht: Besonderheiten bei der Immobilienbewertung

Erbpacht (Erbbaurecht) senkt den initialen Kaufpreis, bringt jedoch langfristige Kosten mit sich. Der Erbbauzins beträgt in der Regel 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr und ist häufig an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Bei einem Grundstückswert von 150.000 Euro und einem Zinssatz von 4 Prozent ergibt sich ein jährlicher Erbbauzins von 6.000 Euro. Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren, Heimfallregelungen und eingeschränkte Beleihbarkeit machen eine Total-Cost-of-Ownership-Rechnung unerlässlich.

Immobilie bewerten lassen: Kosten und Optionen

Den Hauswert ermitteln oder eine Immobilie bewerten lassen – die Kosten variieren je nach Umfang und Rechtsverbindlichkeit der Bewertung. Ein professionelles Kurzgutachten eines zertifizierten Sachverständigen kostet zwischen 500 und 1.500 Euro. Für gerichtsfeste Vollgutachten nach § 194 BauGB – erforderlich bei Erbschafts-, Scheidungs- oder Steuerfällen – liegen die Kosten zwischen 1.500 und 3.500 Euro.

Online-Bewertungstools von Banken, Maklern und Portalen liefern eine erste Orientierung mit einer Genauigkeit von plus/minus 10 bis 20 Prozent. Sie eignen sich für eine Ersteinschätzung, ersetzen jedoch kein zertifiziertes Gutachten. Bei der Auswahl eines Sachverständigen sollte auf die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder die öffentliche Bestellung und Vereidigung durch die zuständige IHK geachtet werden.